Mietfreies Wohnen in der eigenen Immobilie

Wer in einer eigenen Immobilie wohnt, also einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung, muss sich den Mietwert dieser Immobilie als zusätzliches Einkommen anrechnen lassen. Dadurch erhöht sich das für die Unterhaltsberechnung relevante Nettoeinkommen.

Beispiel: Die Ehefrau hat ein monatliches Nettoeinkommen von 1.300,- €. Außerdem wohnt sie in einer Eigentumswohnung, deren Wohnwert bei 500,- € liegt. Insgesamt hat sie also ein Nettoeinkommen von 1.800,- €. Dieses um den Wohnwert erhöhte Nettoeinkommen ist der Unterhaltsberechnung zugrunde zu legen.

Der Wohnwert ist sowohl dann anzurechnen, wenn der betreffende Ehegatte Alleineigentümer der Immobilie ist, als auch dann, wenn er nur Miteigentümer ist.
Bei Kindern ist allerdings kein Wohnwert anzurechnen, auch nicht wenn sie mit einem Elternteil, der Allein- oder Miteigentümer ist, zusammen leben. Grund: In den Sätzen der Düsseldorfer Tabelle ist bereits berücksichtigt, dass die Kinder keine Miete zahlen müssen.
Mietfreies Wohnen im Haus bzw. der Wohnung des neuen Partners ist nicht als eigenes Einkommen anzurechnen, ebenfalls nicht kostenloses Wohnen bei den Eltern oder anderen Verwandten.

Wie hoch ist der Wohnwert?

Die Höhe des Wohnwertes ist abhängig davon, ob bereits ein Scheidungsantrag gestellt wurde oder nicht:

1. bis zur Stellung des Scheidungsantrags:

Während der Trennungszeit bis zum Scheidungsantrag ist es gerechtfertigt, statt des objektiven Mietwerts nur einen geringeren Wohnwert anzusetzen. Und zwar aus folgendem Grund: Trennen sich die Eheleute, so kann es sein, dass für denjenigen Ehegatten, der in der Immobilie wohnen bleibt, diese Immobilie eigentlich zu groß (bzw zu teuer) ist. Würde er von vornherein allein leben, dann hätte er sich nicht eine so große Wohnung genommen. Niemand ist aber verpflichtet, aus der Ehewohnung auszuziehen, solange noch kein Scheidungsantrag gestellt wurdet. In einem solchen Fall ist darum nur derjenige Betrag als Wohnwert anzurechnen, den der Betreffende für eine eigene Wohnung ausgeben würde.

Beispiel: Die Eheleute besitzen ein Haus. Nach der Trennung zieht der Ehemann aus, die Ehefrau bleibt allein im Haus zurück. Der Mietwert des Hauses würde 1.000,- € betragen. Allerdings würde die Frau für sich allein nie und nimmer eine Wohnung für 1.000,- € mieten, sondern höchstens für 500,- €. In diesem Fall ist ihr deshalb nur ein Wohnwert von 500,- € anzurechnen.

In der Regel kann man schätzen, dass der Betreffende 1/3 seines Einkommens für eine angemessene Miete ausgeben würde. Verdient die Ehefrau also z.B. 1.200,- € netto, dann kann ihr im Trennungsjahr ein Wohnwert von 400,- € angerechnet werden. In Ballungszentren, wo die Mieten teurer sind, kann es aber auch mehr als 1/3 des Nettoeinkommens sein.

Zahlt derjenige, der im Haus bzw. in der Wohnung bleibt, die Hauslasten ab, so fragt sich, ob sich dadurch der anzurechnende Wohnwert reduziert. Es gilt folgendes: Während der Trennungszeit können die Kreditraten in voller Höhe (Zins und Tilgung) abgezogen werden, auch wenn sich dadurch ein negativer Wohnwert ergibt (BGH FamRZ 2007,880).  

Abzuziehen sind auch die verbrauchsunabhängigen Kosten bzw. die Allgemeinkosten der Hausumlage bei einer Eigentumswohnung, soweit sie nicht auch ein Mieter zu zahlen hätte. Der Wohnwert wird also nur durch solche Ausgaben gemindert, die ein Mieter nicht zahlen müsste. Nur solche Ausgaben sind Mehrausgaben des Immobilienbesitzers. Deshalb können z.B, auch Grundsteuer und Versicherungbeiträge nicht vom Wohnwert abgezogen werden, da in einem Mietverhältnis auch diese Kosten auf einen Mieter abgewältzt werden könnten.

Die verbrauchsabhängigen Kosten (Strom, Gas, Wasser) kann man nicht abziehen.

Beispiel: Der Ehemann wohnt in einer Eigentumswohnung, deren objektiver Mietwert bei 800,- € liegt. Er muss für die Eigentumswohnung noch Kreditraten von monatlich 500,- € zahlen. Außerdem zahlt er eine monatliche Umlage von 100,- € für Grundsteuer und Verscherungen, sowie wetere 50,- € moatlich für den Verwalter. Schließlich zahlt er 100,- € für Strom und Wasser. Er kann 550,- € vom Mietwert abziehen, so dass der anrechenbare Wohnwert nur noch bei 250,- € monatlich liegt.

2. nach Stellung des Scheidungsantrags:

Der Wohnwert ist jetzt grundsätzlich genauso hoch wie die Miete, die man - wenn man nicht Eigentümer wäre - für diese Immobilie zahlen müsste. Anders ausgedrückt: der Wohnwert ist gleich der Miete, die man für die Immobilie erzielen könnte, wenn man sie vermietet. Eine Reduzierung des Wohnwerts wie in der Zeit davor (s.o.) kommt jetzt also nicht mehr in Betracht.

Zur Berücksichtigung von Kreditraten: Ab Stellung des Scheidungsantrags können nur noch die Zinsen in voller Höhe abgezogen werden. Der Tilgungsanteil kann grundsätzlich nicht abgezogen werden, denn dabei handelt es sich um Vermögensbildung, an welcher der andere Ehegatte ab Stellung des Scheidungsantrags keinen Anteil mehr hat.
Allerdings kann ausnahmsweise trotzdem noch ein Teil der Tilgungsraten abgezogen werden, wenn die Inverstition in die eigene Immobilie als zusätzliche Altersvorsorge behandelt werden kann. Denn die Ausgaben für eine zusätzliche Altersvorsorge neben der gesetzlichen Altersvorsorge sind bis zu einem Betrag i.H.v. insgesamt 4% des Bruttoeinkommens abziehbar.
Beipiel: Die Ehefrau bewohnt das Eigenheim allein weiter. Scheidungsantrag ist gestellt. Der objektive Mietwert des Hauses liegt bei 800,- €. Die Ehefrau zahlt die monatlichen Hauslasten i.H.v. 700,- €. Darin sind 300,- € Zinsen und 400,- € Tilgung (Anmerkung: das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung ändert sich natürlich im Laufe der Kreditrückzahlung. Aussagekräftig ist die jährliche Kreditübersicht der Bank, aus der ersichtlich ist wie hoch im abgelaufenenen Jahr die Tilgung war). Ihr Bruttoeinkommen liegt bei 1.800,- €. Sie hat keine zusätzliche private Altersverversorgung. Vom objektiven Wohnwert i.H.v. 800,- € kann die Ehefrau abziehen: 300,- € monatliche Zinszahlung, plus 4% von 1.800,- € als Altersvorsorge, insgesamt also 372,- €. Ihr ist ab Stellung des Scheidungsantrags also ein Wohnwert von 428,- € anzurechnen.

Der Wohnwert beim Zusammenleben mit gemeinsamen Kindern:

Wohnt der Ehegatte, der in der Immobilie wohnt, mit den gemeinsamen Kindern aus der Ehe zusammen, so reduziert sich dadurch nicht etwa sein Wohnwert.

Beispiel:  Die Ehefrau wohnt mit den beiden ehelichen Kindern in der Immobilie. Der Vater zahlt Kindesunterhalt i.H.v. zusammen 600,- €. Das Trennungsjahr ist bereits abgelaufen. Der objektive Mietwert der Immobilie beträgt 800,- € monatlich. Dieser Wohnwert ist der Frau in voller Höhe als Einkommen anzurechnen. Es ist nicht etwa zu reduzieren, weil sie mit den beiden Kindern zusammenlebt, selbst also nur einen geringeren Teil der Immobilie "für sich" hat. Im Gegenteil: Der Wohnwert ist zu erhöhen!! Denn im Kindesunterhalt, den der Vater zahlt, ist ein Anteil von 20% für Wohnkosten enthalten. Wenn solche Wohnkosten aber gar nicht vorliegen, dann erhöht dies den Wohnwert für die Mutter. Deren Wohnwert ist um 20% des Kindesunterhalts zu erhöhen, also um 120,- €. Im Ergebnis muss ihr also sogar ein Wohnwert von 920,- € angerechnet werden (OLG München 12 UF 1218/97)!

Diese Erhöhung findet auch schon im Trennungsjahr statt, so dass der Wohnwert schon im Trennungsjahr höher als der oben genannte Wert von 1/3 des Nettoeinkommens sein kann.

Was ist, wenn die Hauslasten schon bei der Unterhaltsberechnung abgezogen wurden?

Zieht ein Miteigentümer nach der Trennung aus, bezahlt aber weiterhin (ganz oder teilweise) die Kreditraten, so kann er diese Belastung bei der Unterhaltsberechnung von seinem Einkommen abziehen.

Beispiel: Den Eheleuten gehört gemeinsam ein Haus, für das monatlich 900,- € abzuzahlen sind. Der Ehemann zahlt diese Raten alleine, und zwar auch nachdem er aus dem Haus ausgezogen ist. Bei der Unterhaltsberechnung kann er diese 900,- € monatlich von seinem Einkommen abziehen.

In diesem Fall ist aber trotzdem bei der im Haus verbleibenden Frau der volle Mietwert anzusetzen. Wer die Schulden bezahlt, ist also im Ergebnis unerheblich. Zahlt die in der Immobilie verbeibende Frau die Schulden, so verringert sich ihr Wohnwert und der Unterhaltsanspruch erhöht sich. Zahlt der ausgezogene Ehemann die Schulden, so verringert sich sein Einkommen und dadurch der Unterhalt. Dafür wohnt die Frau dann auch völlig kostenlos in der Immobilie, was wirtschaftlich auf dasselbe hinauskommt.